Ce que cela calcule

Un tableau d'amortissement présente chaque échéance sur la durée du prêt, répartie entre intérêts et capital, avec le capital restant dû après chacune. C'est ainsi que l'on voit le coût réel de l'emprunt et pas seulement la mensualité.

Méthode de calcul

Pour un prêt à mensualité constante, l'échéance est fixe et se déduit du capital, du taux périodique et du nombre de périodes. Chaque période, les intérêts sont calculés sur le capital restant dû et le reste de l'échéance rembourse du capital. Comme le capital diminue, la part d'intérêts se réduit et la part de capital augmente, alors même que l'échéance ne change jamais.

Comment lire le résultat

Les premières échéances sont presque entièrement des intérêts, et c'est pourquoi rembourser un prêt immobilier les premières années fait à peine bouger le capital. Le total des intérêts sur la durée est le chiffre qui compte pour comparer des offres, pas la mensualité : une durée plus longue baisse toujours l'échéance et augmente presque toujours le coût total. Tout versement supplémentaire affecté au capital supprime tous les intérêts futurs que ce capital aurait générés, c'est pourquoi rembourser tôt vaut bien plus que le même montant plus tard.

Exemple chiffré

300 000 sur 30 ans à 6 % donne une mensualité d'environ 1 798,65. La première échéance comprend 1 500 d'intérêts et seulement 298,65 de capital. Le total des intérêts sur toute la durée avoisine 347 515, soit plus que le montant emprunté. Ajouter 200 par mois ramène la durée à environ 24 ans et fait économiser près de 87 000 d'intérêts.

Questions fréquentes

Pourquoi la première échéance est-elle composée majoritairement d'intérêts ?

Parce que les intérêts portent sur le capital restant dû, et qu'au départ ce capital est à son maximum. À mesure qu'il diminue, la charge d'intérêts diminue avec lui, de sorte qu'une part croissante de la même échéance rembourse du capital.

Les remboursements anticipés font-ils vraiment économiser ?

Oui, et de façon disproportionnée lorsqu'ils interviennent tôt. Chaque euro de capital remboursé en avance supprime définitivement les intérêts que cet euro aurait produits sur toute la durée restante. Vérifiez que l'organisme impute bien les versements au capital et ne les traite pas comme des échéances payées d'avance.

Quelle différence entre le taux d'intérêt et le TAEG ?

Le taux d'intérêt ne rémunère que l'emprunt lui-même. Le TAEG intègre frais et commissions, exprimés en taux annuel, ce qui en fait une meilleure base de comparaison, même s'il suppose que vous conservez le prêt jusqu'à son terme, ce que la plupart des emprunteurs ne font pas.